Eine Wohnung zu vermieten, ohne die Mieteinnahmen zu deklarieren, setzt den Eigentümer einem Bündel von Sanktionen aus, die über die einfache steuerliche Nachforderung hinausgehen. Zwischen den Verwaltungsstrafen im Zusammenhang mit der Vermietungserlaubnis, den Zuschlägen, die von der Finanzbehörde angewendet werden, und den Schwierigkeiten, seine Rechte im Falle eines Streits mit dem Mieter durchzusetzen, sollte die tatsächliche Kostenbelastung einer nicht deklarierten Vermietung post für post gemessen werden.
Strafen und steuerliche Zuschläge: Vergleichstabelle je nach Art des Verstoßes
Die Höhe der Sanktionen variiert stark, je nachdem, ob die Verwaltung die Situation als Vergessen, Verspätung oder absichtliche Verschleierung qualifiziert. Hier ist eine Zusammenfassung der anwendbaren Spannen.
| Art des Verstoßes | Steuerzuschlag | Verspätungszinsen | Bemerkungen |
|---|---|---|---|
| Verspätung oder unbeabsichtigtes Vergessen | 10 % der geschuldeten Steuer | Ja, berechnet pro Monat Verspätung | Spontane Regularisierung möglich |
| Absichtliche Verschleierung | 40 % der geschuldeten Steuer | Ja | Übliche Qualifikation bei einer Kontrolle |
| Nachgewiesene betrügerische Handlungen | 80 % der geschuldeten Steuer | Ja | Strafrechtliche Verfolgung möglich |
Der Unterschied zwischen einem schnell korrigierten Vergessen und einer charakterisierten Betrugshandlung kann also von einfach bis achtfach reichen. Ein Eigentümer, der sich selbst auf impots.gouv.fr reguliert, begrenzt den Schaden auf den Zuschlag von 10 %. Wer auf eine Steuerprüfung wartet, setzt sich der Qualifikation der Verschleierung aus, mit einem Zuschlag von 40 %, der auf alle nicht deklarierten Mieten angewendet wird.
Die Verwaltung kann über mehrere Jahre nicht deklarierte Mieteinnahmen zurückverfolgen. Diese Rückforderungsfrist verwandelt eine scheinbare Steuerersparnis in eine kumulierte, erhöhte Schuld, die mit monatlichen Verspätungszinsen verbunden ist.
Eine umfassende Akte über die Risiken einer nicht deklarierten Wohnung erläutert die Mechanismen der Nachforderung, die für jedes Steuersystem gelten.
Vermietungserlaubnis: eine Verwaltungsstrafe, die unabhängig von der steuerlichen Nachforderung ist
Die üblichen Leitfäden zur Schwarzvermietung konzentrieren sich auf die Einkommensteuer. Sie übersehen oft ein paralleles Risiko: die Nichteinhaltung der Vermietungserlaubnis.
Mehr als 600 Gemeinden verlangen mittlerweile eine Vermietungserlaubnis in Form einer vorherigen Genehmigung oder einer Erklärung zur Vermietung. Diese Verpflichtung, die aus dem Alur-Gesetz hervorgeht, betrifft bestimmte Wohnungen, die in von den Kommunen definierten Zonen liegen.
Die Verwaltungsstrafen für das Fehlen einer Vermietungserlaubnis sind unabhängig von jeglichen steuerlichen Fragen:
- Bußgeld von bis zu 5.000 Euro für einen ersten Verstoß, der von der Gemeinde festgestellt wird
- Bußgeld von bis zu 15.000 Euro im Falle einer Wiederholung oder der Vermietung trotz einer Ablehnung der Genehmigung
- Der Mietvertrag bleibt für den Mieter gültig, auch wenn der Vermieter diese Verpflichtung nicht eingehalten hat, was bedeutet, dass der Eigentümer die Geldbuße tragen muss, ohne den Mietvertrag anfechten zu können
Ein Eigentümer, der ohne Deklaration seiner Einnahmen und ohne Vermietungserlaubnis in einer betroffenen Gemeinde vermietet, kumuliert also zwei Arten von Sanktionen: die steuerliche Nachforderung auf der einen Seite und die Verwaltungsstrafe auf der anderen. Diese beiden Verfahren werden von unterschiedlichen Behörden (Finanzverwaltung und Gemeinde) durchgeführt und ersetzen sich nicht gegenseitig.
Möblierte Ferienvermietung: die Registrierungsnummer als Auslöser für Kontrollen
Die saisonale Vermietung über Online-Plattformen fügt eine Schicht spezifischer Verpflichtungen hinzu. Seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen können die Gemeinden eine Registrierungsnummer für jede zur Vermietung angebotene Ferienwohnung verlangen.
Das Fehlen einer Registrierungsnummer in einer Anzeige reicht aus, um eine Kontrolle auszulösen. Die Plattformen sind verpflichtet, das Vorhandensein dieser Nummer zu überprüfen, und die Kommunen verfügen über automatisierte Erkennungstools für nicht konforme Anzeigen.
Für einen Eigentümer, der dachte, eine Wohnung diskret auf einer Plattform zu vermieten, ohne eine einzige Erklärung abzugeben, macht diese Verpflichtung die Verschleierung deutlich schwieriger als vor einigen Jahren. Die Registrierungsnummer schafft eine direkte Verbindung zwischen der Online-Anzeige, der Identität des Vermieters und der Adresse der Wohnung.
Steuerregime für möblierte Vermietung: LMNP und Deklarationspflichten
Eine möblierte Wohnung zu vermieten, selbst gelegentlich, erfordert eine Anmeldung im Regime für nicht professionelle (LMNP) oder professionelle (LMP) möblierte Vermieter, je nach Höhe der Einnahmen. Diese Anmeldung erfolgt über das INPI und generiert eine SIRET-Nummer.
Das Versäumnis, diese Formalität einzuhalten, befreit nicht von der Verpflichtung, die Mieteinnahmen zu deklarieren. Im Falle einer Kontrolle qualifiziert die Finanzverwaltung die erhaltenen Beträge neu und wendet die entsprechenden Zuschläge an, zu denen das Fehlen der Registrierung hinzukommt.
Folgen für den Mietvertrag und die Rechte des Vermieters
Eine nicht deklarierte Vermietung beraubt den Mieter nicht seiner Rechte. Der Mietvertrag, auch wenn er steuerlich nicht registriert ist, bleibt rechtlich gültig. Allerdings schwächt der Vermieter seine Position im Falle eines Streits erheblich.
Die Geltendmachung einer Kaution oder einer Sicherheitsleistung vor einem Richter wird kompliziert, wenn der Vermieter selbst gegen seine Deklarationspflichten verstoßen hat. Der Richter kann der Meinung sein, dass der Eigentümer den Schutz eines rechtlichen Rahmens, den er nicht eingehalten hat, nicht in Anspruch nehmen kann.
Das Verfahren zur Räumung wegen Mietrückständen wird ebenfalls komplizierter. Ein Mieter, der über das Fehlen einer Deklaration informiert ist, hat einen Hebel in der Verhandlung, sogar ein direktes Druckmittel. Einige Streitigkeiten führen zu Situationen, in denen der Eigentümer auf seine Forderungen verzichtet, um zu vermeiden, dass das Fehlen der Deklaration der Finanzverwaltung zur Kenntnis gebracht wird.
Hausratversicherung und Ablehnung der Entschädigung
Ein Schaden in einer Wohnung, die ohne Deklaration vermietet wird, kann zu einer Ablehnung der Entschädigung durch den Versicherer führen. Die Versicherung für nicht ansässige Eigentümer deckt ein als vermietet deklariertes Eigentum ab, nicht eine Wohnung, deren Vermietung verschleiert wurde. Ein Wasserschaden oder ein Brand unter diesen Bedingungen lässt den Eigentümer allein mit den Reparaturen.
Die tatsächliche Rentabilität einer nicht deklarierten Vermietung misst sich also langfristig, indem das Risiko einer steuerlichen Nachforderung über mehrere Jahre, die Verwaltungsstrafen für die Vermietungserlaubnis, der Verlust des Versicherungsschutzes und die Schwächung der rechtlichen Möglichkeiten gegenüber dem Mieter einbezogen werden. Jeder dieser Punkte, einzeln betrachtet, kann ausreichen, um die erhofften Steuerersparnisse zu zunichte zu machen.